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22 de Julho de 2017

O contrato de corretagem e algumas questões práticas

Fellipe Simoes Duarte, Advogado
Publicado por Fellipe Simoes Duarte
há 9 meses

Atualmente, em virtude do crescimento do mercado imobiliário brasileiro, não obstante a recente crise econômica, é comum nos depararmos com uma classe que cresce a cada dia.

Trata-se do corretor imobiliário. Corretor imobiliário é aquele que aproxima interesses alheios, de modo que seja concluído um negócio jurídico entre eles. Desta forma, o corretor é aquele que aproxima duas pessoas ou empresas que querem fazer negócios como compra e venda de imóveis, permuta, aluguel, dentre outros.

Ultrapassada a questão inicial, é importante demonstrar o que seria o contrato de corretagem e algumas de suas peculiaridades.

O contrato de corretagem é regido pelo Código Civil, Lei número 10.406/2002, entre os artigos 722 a 729.

A corretagem, de acordo com o Código Civil, é aquela em que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de independência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas”.

A Lei esclarece, ainda, que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio. É preciso esclarecer que o corretor deve prestar ao cliente esclarecimento sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

Demonstrado o que é o contrato e corretagem, surgem algumas dúvidas. Embora não se pretenda esgotar o tema, algumas questões práticas serão aqui abordadas em forma de perguntas.

- Se o corretor aproximou as partes para a realização de um negócio e estas se arrependem posteriormente, como fica a questão?

R: Neste caso, o pagamento da remuneração de corretagem não depende do recebimento do preço do negócio ou da conclusão do contrato. Ou seja, o arrependimento posterior, uma vez manifestada a vontade, de modo inequívoco, pela concordância, não afasta o direito do corretor à percepção da remuneração, que é devida[1].

No entanto não se pode confundir arrependimento com a irregularidade da documentação. Razão pela qual caso haja irregularidade na documentação e por este motivo o negócio não seja concluído, não há que se falar em pagamento da corretagem[2],

- Se a aproximação das partes pelo corretor foi feita e o negócio foi fechado após o prazo de vigência do contrato de corretagem, como fica a situação?

R: Neste caso, se a aproximação das partes foi devidamente feita pelo corretor, ainda que o negócio tenha sido fechado após o prazo do contrato, a comissão deverá ser paga ao corretor[3].

- Qual a consequência do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade?

R: No dia a dia, com frequência é celebrado contrato de opção de compra, com ou sem recibo de sinal. Neste instrumento, fixa-se a atuação do corretor, com ou sem cláusula de exclusividade. Quando há exclusividade, ainda que a venda seja realizada sem a participação do corretor, o montante é devido, exceto no caso de desídia. Ou seja, neste caso a remuneração só não é devida caso comprovada sua inércia ou ociosidade (artigo 726, Código Civil).

- Como fica caso existam vários corretores atuando?

R: A Lei determina que, havendo pluralidade de corretores, todos devem ser remunerados. No silêncio, a remuneração é devida em partes iguais.

- Caso tenham trabalhado vários corretores em paralelo e entre eles não haja acordo sobre o pagamento, como fica a questão?

R: Sendo assim, o caso concreto indicará o quanto cada um trabalhou, eficazmente ou não. O que não se admite é que o valor total ultrapasse o que seria razoavelmente pago a um corretor, sob pena de empobrecimento sem causa do contratante do serviço. No entanto, em decisão que contradiz nossa posição, o STJ ignorou esta ponderação ao reconhecer que, existindo cláusula de exclusividade, a comissão contratada é devida ao corretor que dela se beneficiava, ainda que outro corretor tenha também atuado e promovido a aproximação útil[4].

Conforme dissemos, não tem como esgotar o tema em um pequeno artigo. Tendo em vista a complexidade da relação de corretagem, ainda que seja possível provar a corretagem por meio de testemunhas, recomenda-se que sempre seja feito um bom contrato de corretagem. Isto certamente trará mais segurança às partes.


[1] STJ, AgRg no AREsp 465043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA: “DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corrector resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo Regimental desprovido.”

[2] CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.

1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.

3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível.

4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

[3] CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA.

- A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ.

- Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente.

- Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.

Recurso especial improvido.

(REsp 1072397/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2009, DJe 09/10/2009)

[4] DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM NA VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES PELA AUTORA. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR OUTRO CORRETOR.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE (CC/2002, ART. 726). CULPA DA AUTORA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULA 7/STJ.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA.

1. No caso em apreço, a eg. Corte Estadual afirma que: a) a referida compra e venda do imóvel se perfectibilizou; e, b) o próprio agravante admite que houve participação da corretora agravada nas negociações realizadas entre ele, como comprador, e o vendedor do bem, ainda que alegue que tal participação se limitou à apresentação das partes. Assim, não tem relevância o fato de as negociações terem sido posteriormente conduzidas e finalizadas por outro corretor, sendo devido o pagamento da comissão pactuada entre a primeira corretora e o agravante, mesmo porque havia cláusula de exclusividade firmada, por escrito, estipulando o cabimento da comissão ainda que o imóvel fosse adquirido por intermédio de outro corretor ou diretamente do proprietário.

2. A cláusula que, por escrito, determina a corretagem com exclusividade encontra amparo no art. 726 do Código Civil de 2002, o qual dispõe que: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade".

3. Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu não caracterizada qualquer conduta culposa por parte da agravada, de sorte que a alteração de tal conclusão esbarra no óbice da súmula nº 7/STJ.

4. Em tendo sido integralmente acolhido o pleito exordial, não há falar em sucumbência recíproca.

5. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 1101611/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 07/10/2011)

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