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6 de Julho de 2022

O que é indisponibilidade de bens imóveis?

Fellipe Duarte, Advogado
Publicado por Fellipe Duarte
há 3 anos


Este artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor, em www.fellipeduarte.adv.br/blog


Na negociação de imóveis, é de extrema importância o conhecimento - seja pelo corretor de imóveis, pelo vendedor ou comprador ou mesmo pelo estudioso do direito - de uma figura chamada indisponibilidade de bens. Talvez o leitor já tenha verificado esta situação na prática: ao pesquisar a documentação do imóvel que está sendo vendido, verifica-se uma averbação na matrícula daquele imóvel indicando que está indisponível.

Mas afinal, o que seria a chamada indisponibilidade de bens imóveis e a que ela se destina na prática do mercado imobiliário? O presente artigo pretende explicar estas e outras questões, a seguir.

I - O que é indisponibilidade de bens imóveis?

A lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindicá-la de quem injustamente a possua. Ou seja, na prática o proprietário pode usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, podendo inclusive receber alugueis pela locação. Pode também vender aquele bem, no exercício de seu direito de proprietário.

O direito de o proprietário dispor da coisa - por exemplo, o direito de alienar um bem ou até mesmo dar o bem em garantia - é um dos atributos da propriedade. Ou seja, é um dos direitos que possui o titular da propriedade de um bem.

No entanto, existem algumas situações em que o proprietário perde o direito de dispor, por determinação legal, judicial ou administrativa. A indisponibilidade é, portanto, a restrição do poder de o proprietário de dispor da coisa (vendê-lo ou onerá-lo). Ela impede que o proprietário venda o imóvel, por exemplo.

II - Para que serve a indisponibilidade?

A indisponibilidade pode ser útil em diversas situações. A título de exemplo de sua utilização, cite-se situação em que o devedor inadimplente, no curso de ação judicial, poderia dilapidar seu patrimônio para que determinado imóvel de sua propriedade não respondesse pela dívida.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a indisponibilidade de bens é uma medida excepcional e só pode ser conferida no caso de ficar comprovada situação de perigo, quando é justificável o receio de dilapidação do patrimônio ou desvios de bens.

Portanto, é possível que, por segurança, o juiz ordene que determinado imóvel se torne indisponível. O que pode ser feito, inclusive, como medida liminar em processos judiciais. Ou seja, logo no início do processo.

III - Como saber se um imóvel está indisponível?

Para verificar se sobre um imóvel existe o gravame da indisponibilidade, o interessado deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade do imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar todo o "histórico" daquele imóvel. Se houver indisponibilidade, será possível saber.

No entanto, e já indo além da pretensão do presente artigo, para quem atua no mercado imobiliário e negocia imóveis, não basta que o interessado verifique somente se um imóvel encontra-se indisponível. É preciso, ainda, que o interessado examine processos judiciais em nome do proprietário (e cônjuge) daquele imóvel. Isto porque pode ser que existam ações judiciais em curso que podem desencadear gravames ao imóvel, tais como a penhora do imóvel ou mesmo sua indisponibilidade.

Portanto, não obstante a importância da consulta à matrícula do imóvel, não é o bastante. É preciso que o interessado tenha cautelas outras, como consultar um advogado especialista em direito imobiliário para que realize a due dilligence imobiliária, investigação minuciosa que visa a segurança daquela negociação. Situação que não é possível explorar neste espaço, cujo objeto de estudo se restringe a indisponibilidade de bens.

IV - O que é o sistema CNIB?

O sistema CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é um sistema de alta disponibilidade, criado e regulamentado pelo Provimento Nº 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça e se destina a integrar todas as indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e por Autoridades Administrativas.

O CNIB tem como objetivos dar eficácia e efetividade às decisões judiciais e administrativas de indisponibilidades de bens, divulgando-as para os Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional e para outros usuários do sistema. E proporcionar segurança aos negócios imobiliários de compra e venda e de financiamento de imóveis e de outros bens.

Assim, antes de promover quaisquer atos nos cartórios, cumpre aos tabeliães de notas a consulta ao CNIB, conforme art. 160, § 6º do Provimento 260 da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais (Código de Normas do Extrajudicial de MG), veja-se:

§ 6º Os tabeliães de notas e os oficiais de registro civil com atribuição notarial, antes da prática de qualquer ato notarial que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto a lavratura de testamento, deverão consultar a base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (“hash”), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou eletrônico.

Portanto, através deste sistema se realiza um verdadeiro rastreamento de todos os bens que o atingido pela indisponibilidade possui em território nacional, evitando a dilapidação do patrimônio, atuando como importante ferramenta no combate ao crime organizado e na recuperação de ativos de origem ilícita.

V - Qual lei trata sobre a indisponibilidade de bens?

A possibilidade de indisponibilidade de bens está presente em diversas legislações, como por exemplo no caso da execução trabalhista (art. 889 da CLT e 185-A do CTN); na Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05); quando se fala de improbidade administrativa, em ação civil pública (lei 8.429/92); investigação de CPIs (art. 58, § 3º, CF); Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), dentre outros.

No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) estabelece, em seu art. 247, o seguinte:

"Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei".

Sabe-se que o documento principal de um imóvel é sua matrícula, documento em que está registrado todo o "histórico" do imóvel (quem é o proprietário, se o imóvel está penhorado, se é bem de família, se foi inventariado, etc). Assim, caso exista ordem judicial ordenando que determinado imóvel se torne indisponível, o julgador irá oficiar o cartório de registro de imóveis competente mandando que averbe, na matrícula do imóvel, a indisponibilidade.

Daí a importância do estudo da certidão atualizada da matrícula do imóvel, visando sempre a segurança nas negociações imobiliárias.

VI - A importância de conhecer a indisponibilidade para quem opera no mercado imobiliário

O conhecimento do instituto da indisponibilidade de bens, sobretudo dos imóveis, é de suma importância para quem opera no mercado imobiliário. Sejam, corretores de imóveis, investidores, advogados que atuam na área ou até mesmo proprietários de imóveis, todos devem entender a que se destina o instituto. O que faz com que os operadores do mercado imobiliário atuem visando garantir maior segurança e cautela na negociação de imóveis.

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30 Comentários

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Bom dia Felipe. A informação do CPF no CNIB serve para imóveis que o devedor venha a adquirir no futuro ainda que a ação de execução seja arquivada? continuar lendo

Fellipe excelente artigo! Tenho uma dúvida o proprietário do imóvel que eu alugo quer vender o imóvel mas ele está com averbações de indisponibilidade. Fora isso ele tem diversos processos na justiça (tanto trabalhista como de execuções de bancos) correndo contra ele. Ele tem direito à fazer isso? Ele quer que eu assine carta tomando ciência do direito de preferência mesmo com imóvel bloqueado. Muito obrigado! continuar lendo

Obrigado. Ele até consegue fazer uma promessa particular. Mas não vai passar escritura nem registrar. continuar lendo

Muito origado Fellipe! Mais uma vez obrigado! continuar lendo

boa tarde fiz uma compra de um imovel em agosto 2019 passamos todos os documentos em cartorio , pois havia uma divida fiz a quitação mas somente agora que fui pra fazer a escritura dai apareceu que entraram com uma indisponibilidade do imovel em 17 de janeiro de 2020 , mas tenho a procuração e todos os documentos o que devo fazer continuar lendo

eu comprei um terreno na imobiliaria, não trnansferir para meu nome aimobiliaria não pagou os impostos da união meu terreno esta indisponivel tem como eu reaver continuar lendo

Boa tarde. Estou com uma dúvida pois nunca surgiu este fato para mim. Um cliente está comprando um imóvel e quando pesquisei a indisponibilidade de bens dele deu positivo o resultado. Ele é o comprador do imóvel, e minha dúvida é com o resultado de indisponibilidade positivo ele pode adquirir imóvel? continuar lendo