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16 de Maio de 2021

O que mudou com a lei que dispensa o habite-se?

Fellipe Duarte, Advogado
Publicado por Fellipe Duarte
há 2 anos

Este artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor: www.fellipeduarte.adv/blog

Nos últimos anos a legislação relativa a imóveis tem sofrido substanciais alterações. Dentre todas as recentes alterações, importa aqui tratar da recente Lei 13.865/19. Uma lei pequena, mas de grande impacto na regularização de imóveis de famílias de baixa renda. E é especificamente sobre a dispensa do habite-se que o presente artigo tratará.

Mas para que se compreenda sobre a dispensa do habite-se, primeiro é preciso que o leitor saiba o que é o habite-se e como se dá seu funcionamento prático. Razão pela qual passa-se a tratar das questões em tópicos.

I - O QUE É O HABITE-SE?

O habite-se, ou auto de conclusão de obra, é uma certidão emitida pela prefeitura que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado, tendo sido respeitada a legislação municipal vigente.

O construtor (ou proprietário, incorporadora, etc) faz um requerimento para que a Prefeitura vistorie o local. Vistoria esta que será realizada por um engenheiro. Para que o documento seja emitido, todos os requisitos legais devem estar preenchidos.

As etapas para requerer o habite-se são a) a análise do processo de construção; b) a conferência da documentação apresentada pelo interessado; c) a notificação do contribuinte a apresentar documentos ou esclarecimentos necessários; d) a emissão do DAM; e) emissão da certidão e f) a Entrega da certidão ao contribuinte.

II - QUAIS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O HABITE-SE?

A legislação de cada Município vai estabelecer os documentos necessários para a obtenção do "Habite-se", que são, resguardadas legislações específicas:

a) Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;

b) Requerimento de regularização e aceitação da obra e/ou certidão de habite-se;

c) Registro do imóvel atualizado até 6 meses da data da solicitação do serviço;

d) certidão negativa de débito do imóvel;

e) Procuração, com firma reconhecida (caso necessário);

f) Declaração do proprietário, da qual constem frações ideais e área real e equivalente ou o quadro II da NB 12.721/2006 (quando for o caso);

g) Laudo técnico de prevenção e combate à incêncio e pânico para imóveis com área maior que 750 metros quadrados (quando for o caso) ou AVCB;

h) Laudo técnico de prevenção e combate à incêndio e pânico para imóveis com área menor que 750 metros quadrados (quando for o caso);

i) ART para Laudo Técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico;

j) Projeto de prevenção e combate à incêndio e pânico, aprovado pelo Corpo de Bombeiros.

III - IMÓVEL SEM HABITE-SE

A ausência do "habite-se" para prédios comerciais e residenciais possui como consequências a impossibilidade de constituição de condomínio e a criação de convenção condominial e a impossibilidade de rateio entre os possuidores das unidades.

IV - O QUE MUDOU COM A LEI QUE DISPENSOU O HABITE-SE?

A Lei 13.865/19 alterou a Lei 6.015/73, inserindo o art. 247-A, cuja redação é a seguinte:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Portanto, em sendo construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, o "habite-se" será dispensado.

Aliás, a dispensa também vale para registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Espera-se, com isso, fomentar a regularização de milhares de imóveis que estão na ilegalidade.

57 Comentários

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Sem exigir o habite-se para as moradias em área de baixa renda, pode até desburocratizar, mas por outro lado permite a construção desordenada, sem fiscalização técnica. Depois reclamam que o barraco desabou. continuar lendo

Compreendo sua preocupação e, até certo ponto, entendo salutar. Contudo, mister verificar a finalidade da norma. A alteração legislativa não permite construir sem os devidos projetos, licenças e habite-se. Numa análise um pouco mais apurada nota-se que o objetivo da norma é dispensar o habite-se para obra já concluída, ou nos dizeres da disposição , "finalizada há mais de 5 (cinco) anos". Portanto, trata-se de uma espécie de "anistia" do poder público por não fiscalizar edificações irregulares (seja através de diligências em campo ou através de ferramentas geoespaciais), já que, como dito alhures, o imóvel já está lá (de forma desordenada ou correndo risco de desabar), no mínimo, há 05 anos. continuar lendo

Existe uma tendência de desburocratizar. Aguardemos a prática. Obrigado pelo comentário. continuar lendo

Isso sempre aconteceu, sempre foi assim desde que o Brasil é Brasil. Não vai mudar nada. continuar lendo

Bem isso mesmo continuar lendo

mas a fiscalização "técnica" quase nunca ocorre, só a fiscalização fazendária. Depois de tragédia é que o que deveria fiscalizar vem a público dizer que era irregular. continuar lendo

Não sei não, pareceu-me ter finalidade apenas para regularizar imóveis de baixa renda com o objetivo de cobrar IPTU e outras taxas municipais. Acho um tiro no pé dessa população; pois há o perigo real de construções irregulares - leia-se, feitas de qualquer jeito, sem obedecer norma nenhuma - desabarem, acontecendo o que houve em Niterói. Quem viver ou sobreviver, verá... continuar lendo

Obrigado pelo comentário. continuar lendo

Muito interessante, porém ainda é pouco, a lei vai ajudar pessoas de baixa renda que constroem puxadinhos inclusive a beira de corregos e riachos, em terrenos sem qualquer preparo, com ou sem fundação, isso só serve para que a prefeitura legalize esses "imóveis" para começar a arrecadar impostos, não sei onde esta a vantagem, a não ser a falta de funcionários para fiscalização, em compensação, essas construções podem cair na cabeça das pessoas que moram no local, ou para justificar verbas de emergência quando na época de enchentes , desabamentos, etc. acredito que pelo menos deveria ter um laudo da defesa civil. continuar lendo

Obrigado pela contribuição! continuar lendo

Excelente artigo, com os prós e contras, mas a meu ver, visa enquadras casas com problemas de regularização e contratos de gavetas que surgem, atravessando gerações e atravancando o judiciário ou ainda milhares de ações de usucapião decorrentes da falta de documentos. continuar lendo

Obrigado pelo comentário, Rosane. Veremos cenas dos próximos capítulos. continuar lendo